继嘉兴之后 宁波农民也可以宅基地换取城镇住房

　　前天，从宁波市国土资源局传来消息：市政府已经出台《关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见》。宁波的农村宅基地将迎来历史性变革，换言之，宁波许多村民从此可成为城镇居民，住上商品房，有的还可以交易。 　　“宅基地换房”，能换什么房？ 　　最先实施“两改”的农村，是在城镇规划区域范围内的“城中村”，和规划区外那些村民愿意整村搬迁的农村。新建的农民集中居住区，根据城镇规划，按选址区分为两类。 　　第一类，如果选址在城镇规划区内的，可以国有建设用地使用权供地。其中以政府部门或事业单位作为用地主体的，可以划拨方式供地，经批准可补办出让手续后转为国有出让；以企业、村社团体或个人为用地主体的，应以招标、拍卖或挂牌出让方式供地(出让文件中应明确住宅套型、销售价格、销售对象、配套用房处置等)。 　　在以上两种性质的土地上所建住房，类同于城市商品住房。建设用地使用权为国有出让的，可办理完全产权的房产所有权证和建设用地使用权证，允许上市交易；建设用地使用权为国有划拨的，可办理房产所有权证和国有划拨建设用地使用权证，允许在补缴土地出让金后，有条件地上市交易。 　　第二类，新建房屋选址在城镇规划区外的，建设用地使用权原则上以集体使用方式供地；其中按城镇住宅小区标准建设多层或高层的，也可以参照城镇规划区内国有建设用地使用权供地。 　　这类房子，可办理房产所有权证和集体建设用地使用权证，允许出租，但不得转让(法律法规和政策规定允许转让的除外)。 　　人均换房面积不超过60平方米 　　户均建筑面积不超过250平方米 　　符合宅基地换城镇住房的村民，换取的城镇规划区内的城镇住宅，原则上户均建筑面积不得超过250平方米或人均建筑面积不超过60平方米。 　　另外，政府将对这类可上市交易的商品性住房实行动态监管制度，规定自身住房必须按人均25平方米以上(以套为单位)作为基本生活住房，一定期限内不准交易，具体由各县(市)区人民政府规定并监管。 　　每亩地调剂价格不低于30万元 　　按照新政策规定，这些宅基地以及其他农村集体建设用地，主要将用来复垦为耕地。在“占补平衡”的原则下，等于说农村建设用地减少，耕地增加；而同时城镇建设用地就能相应增加。 　　另外，宅基地复垦而新增加的城镇建设用地，首先用于农村住房两改和配套设施建设，剩余指标实行有偿调剂，用于拓展城镇建设用地空间。 　　复垦项目在本文件下发后批准立项的，其指标有偿调剂价格每亩不低于30万元。指标调剂所产生的收益，用于复垦项目、农村住房两改及配套设施建设。 　　宅基地改革，好处在哪里？ 　　对农民而言，农村宅基地换取城镇住房，换房之后，相当于促进了农民的财产增收。加上所置换的房屋，多是按照城镇住宅小区标准建设，其中包括统一规划的幼儿园、菜场、公用绿化以及各项生活设施，农民的生活环境也可以得到很大改善。 　　此外，农村宅基地能够和城市住房制度接轨，因此很多农民的宅基地可以换成商品房。商品房的可上市交易的性质，也有助于提高农民收入。 　　对政府而言，宁波目前的现状是：城市建设可用地面积相当紧张，然而农村许多宅基地存在分散、空置的浪费现象。通过“农村住房两改”，能够改变农村宅基地的这种粗放利用，提高土地使用率。