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 主题:致邦地产法律信息2008年第5期(总第15期)
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 致邦地产法律信息2008年第5期(总第15期)
政 策 法 规

一、《违反土地管理规定行为处分办法》6月1日施行

中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部于5月29日联合公布《违反土地管理规定行为处分办法》,并决定自6月1日起施行。

近年来,违法用地、滥占耕地等违法违纪现象时有发生,土地管理形势依然严峻。据介绍,监察部和国土资源部共同制定的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》(以下简称《暂行办法》)自2000年3月2日施行以来,发挥了重要作用,但随着形势的发展,土地执法实践反映出的问题日益增多,《暂行办法》已经不能完全适应形势的要求,需要进行修改、完善。为了加强土地管理,加大对违反土地管理规定行为的惩处力度,监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规,对《暂行办法》进行了修订。《处分办法》共24条,对应受处分的违反土地管理规定行为及其处分等作了明确规定。

《处分办法》的颁布实施,对于贯彻落实党的十七大精神,促进深入落实科学发展观,落实最严格的耕地保护制度,严肃惩处土地违法违纪行为,维护广大人民群众合法权益,坚守18亿亩耕地“红线”,具有重要意义。

 

二、中央分成土地有偿使用费稽查暂行办法出台

日前,财政部、国土资源部研究制定的《中央分成新增建设用地土地有偿使用费稽查暂行办法》出台。两部将不定期地开展稽查工作,被稽查单位存在虚报项目骗取资金等情况的,将被采取暂停或扣回拨款、核减或取消下一年度中央分成土地有偿使用费分配指标等措施。

稽查是指对中央分成新增土地有偿使用费的分配和使用进行的监督检查。财政部、国土资源部负责中央分成土地有偿使用费稽查的管理工作。具体稽查工作由财政部、国土资源部委托相关单位或有资质的中介机构承担。稽查工作的主要内容包括:土地有偿使用费分配情况,包括预算下达、资金拨付以及以项目形式将资金落实到规范范围和用途等;土地有偿使用费使用情况,包括支出内容和标准、财务核算、结余资金处置等;项目管理情况,包括项目法人制度、公告制度、招投标制度、合同管理制度、监理制度等执行情况,以及项目权属管理、档案管理情况;项目实施情况,包括项目立项、可行性研究、规划设计、施工进度、竣工验收和工程质量等;项目后期管护、绩效考核等。

稽查工作采取内业稽查和外业稽查相结合的办法进行,也可运用遥感技术、在线监测系统等手段对项目实施情况进行动态监测。

被稽查单位应积极配合稽查工作,按要求及时提供相关材料,如实反映情况,不得拒绝、阻碍和拖延稽查工作。财政部、国土资源部采取暂停或扣回拨款、核减或取消下一年度中央分成土地有偿使用费分配指标等措施的情况包括:被稽查单位存在虚报项目骗取资金的;截留、挤占、挪用土地有偿使用费的;未按规定范围、用途分配土地有偿使用费,未按规定将土地有偿使用费落实到项目的;未按规定的支出内容和标准使用土地有偿使用费的;未及时拨付土地有偿使用费,影响项目建设进度的;擅自变更项目建设地点和规模、调整规划设计和项目预算的;未落实项目法人制度、公告制度、招投标制度、合同管理制度、监理制度,以及工程质量存在严重问题的;其他违反有关法律法规和规章制度的。

 

三、江苏省正式出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》

近日,江苏省政府召开新闻发布会,正式出台《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见》。《意见》明确了我省解决城市低收入家庭住房困难工作的目标任务,提出到2008年底,对人均建筑面积l5平方米及以下、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭实现应保尽保,将廉租住房保障对象扩大到城市低收入家庭;到2009年底,城市低保无房家庭实现廉租住房实物配租;到20lO年底,全省筹集廉租住房不低于3.6万套,累计建设经济使用住房15万套以上,城市人均建筑面积10平方米以下的低保家庭全部实行廉租住房实物配租,基本完成重点片区危旧房改造和旧住宅区综合整治任务,基本实现低保家庭住得上廉租住房,低收入家庭住得起经济适用住房,新就业人员租得起住房。

此次《意见》的正式出台,有几大亮点值得关注。第一,确定省内各地区低收入家庭住房困难标准。首先要合理确定低收入家庭收入标准,原则上覆盖20%以上的城市家庭,科学制定住房困难标准和保障面积标准。确定了苏南和苏中地区城市低收入家庭住房困难标准为人均建筑面积不低于l5平方米;苏北城市2008年低保住房困难标准为人均建筑面积不低于15平方米,其他低收入家庭人均建筑面积不低于 12平方米,2010年人均建筑面积不低于15平方米。其次要落实廉租住房保障资金来源,省财政部门明确表示,今年要从土地出让收益中拿出10%用于廉租房和经济使用房的建设,为保障提供资金支持。第二,经适房供应对象为低收入住房困难家庭,面积控制在60平米左右。《意见》规定,经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭,经济适用房套型面积控制在60平方米左右,并且严格经济适用房上市交易管理,已购经济适用住房取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》未满5年的不得转让,确需转让的,由住房保障主管部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购;取得“两证”满5年的经济适用房转让,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。第三,积极解决新就业人员住房问题。《意见》重点提出了要积极解决新就业人员住房问题。具体为,新就业人员住房补贴按月随工资一起发放,允许新就业人员提取住房公积金支付个人住房租金,建设一定数量的租赁型经济适用住房,以合理的租赁价格提供给具备条件的新就业人员租住。具体细则在进一步研究中。第四,加大限价商品房建设力度。限价商品住房按照普通商品住房进行建设,套型面积标准严格控制在90平方米以下,供应对象为城镇无房或人均住房面积较小的中等、中低收入家庭,一定时间内不得上市转让。第五,重点发展中低价位、中小套型住房。 从2008年起,省政府对市县人民政府解决城市低收入家庭住房困难工作实行目标管理。继续抓好房地产市场各项调控政策措施的落实,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下所占比重,必须达到年度开发建设总面积的 70%以上。

 

行 业 动 态

一、国土资源部:闲置土地处置将成今年土地督察重点

国土资源部近期下发《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》,要求巩固百日行动成果,严防违规违法用地行为反弹。根据《通知》,今年国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等督察。

根据《通知》,今年国家土地督察重点工作之一,将是督促地方政府逐案做好土地执法百日行动案件的后续处理工作,确保未批先用整体性处理意见落实到位。《通知》要求重点整改地区和典型案件整改查处到位,建立土地管理长效机制,巩固和扩大土地执法百日行动成果。按期完成对省、市百日行动工作总体评价。并且,继续加强对“以租代征”转用农用地问题的监督检查,遏制土地违规违法行为。

与此同时,今年国家土地督察还将积极参与对省级人民政府2007年耕地保护目标责任考核,根据考核结果开展对耕地保护突出问题的督察整改。

《通知》还要求,继续开展对擅自调整土地利用总体规划、非法占用耕地和基本农田进行非农建设、未批先用、违反土地供应政策、侵害群众利益等影响耕地保护和土地调控政策落实等突出问题的专项督察。并进一步完善对热点、难点问题和突发事件的快速反应机制。

另外,在创新督察工作机制方面,将抓紧起草《国家土地督察条例》,继续开展国家土地督察机构工作规范和业务制度建设。

据悉,今年国家土地督察将开展、建立与省级及计划单列市人民政府及其国土资源部门之间工作磋商机制的试点,以及开展督察专员驻省、自治区、直辖市和计划单列市工作制度试点,建立派驻工作规范等工作。

 

二、住房和城乡建设部将加强房地产调控职能

在城市交通管理职能划分给交通运输部后,住房和城乡建设部将新增哪些职能,成为外界关注的焦点。而在这次“三定”方案中,住房和城乡建设部的机构调整将本着“有增有减、总体平衡”的原则。据悉,住房和城乡建设部的“三定”方案可能在6月份左右批复。

住房与城乡建设部至少想在两方面职能得到强化:首先是加大该部门在房地产调控上的职能,房地产税收的制定可能是他们发挥作用的一个切入点。另外一个可能是,借此次“三定”方案,住房和城乡建设部的稽查办转为行政编制,扩大规划、建筑市场、房地产市场稽查执法权。

 

三、江苏开始安装1000套援建安置房

近期,江苏省援建绵竹首批1000套过渡安置房开始安装。住房和城乡建设部召开紧急会议部署援建四川灾区过渡安置房任务后,江苏省建设厅迅速组织设计单位开展了过渡安置房设计,派员进行了现场察看和设计完善工作。 

  此次援建安置房的安装目标是全力以赴、严格要求、保质超量,不仅要完成住房安置任务,还要同步配套必要的学校、医疗等设施,让灾区人民尽可能住得舒适。 

根据江苏省第一期援建方案,5月27日前江苏将向四川灾区绵竹市发送1.5万套活动板房(30万平方米),5月30日前全部运抵目的地。

 

四、去年全省住宅地价涨12.25% 南京地价仍第一

省国土资源厅近日公开发布了2007年度江苏城市地价动态监测成果,去年住宅用地平均地价为每平方米969元,比上年增长了12.25%,而当年全省商品住宅价格增幅为12.73%,两者走势基本一致。此外综合地价为每平方米932元,同比增长10.46%。两类地价涨幅均比2006年度有明显提高,分别增加了5.07和6.52个百分点。不过从波动趋势来看,去年地价增长较快主要是在上半年,受国家宏观调控影响,下半年涨幅已明显趋缓,预计今年地价水平将稳中有升。

  此次监测报告表明:(1)苏南地价最高苏北增速最快。2007年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布,苏南地区的地价水平继续处于全省最高,苏中地价水平居中,苏北最低,三大区域综合地价分别为每平方米988元、858元和746元。

但从地价涨幅来看,苏北的增长率最高,为12.32%,与上年相比增加了5.66个百分点。其中商业、住宅的地价增长率分别为9.97%、15.60%。苏南地区地价综合增长率为10.22%,比2006年增加了5.08个百分点。苏中地区地价综合增长率最低,为9.96%。(2)南京地价仍居第一。从各省辖市地价水平来看,南京市商业、住宅、工业三类地价依然是全省最高,宿迁市三类地价均为最低。而从地价增长速度来看,商业用地涨幅最高和最低的分别为徐州市和无锡市,为15.13%和5.56%;住宅用地涨幅最高和最低的分别为徐州市和宿迁市,为18.73%和7.68%;工业用地涨幅最高和最低的分别为常州市和宿迁市,分别为31.35%和6.40%。对于普通老百姓最关心的市区地价,南京市区的商业、住宅用地地价均属全省最高;苏州市区的工业用地地价位居全省第一;宿迁市区的各用途地价水平均属全省最低。地价增长率方面,徐州市区的商业用地和住宅用地地价增长率分别为15.34%、19.47%,苏州市区的工业用地地价增长率为37.59%,分别位于三类用地涨幅首位。

  去年地价上涨较快的原因,有关人士分析认为,受国家宏观调控影响,去年全省土地供应总量约30076公顷,同比减少48.67%。而城市化进程加快,又对土地资源产生巨大的需求。去年1-12月,全省房地产投资完成2515.86亿元,比上年同期增长31.9%,其中住宅投资完成1879.19亿元,同比增长31.8%,用地需求旺盛,势必导致土地供求关系紧张,促使城市地价水平的上涨。

不过,去年底房价的涨幅趋缓,部分区域还出现了降价风潮,相应的地价也出现了前涨后稳的态势。去年下半年相较于上半年,综合地价增长3.06%,涨幅比上半年下降4.12个百分点。从不同用途看,商业、住宅用地地价分别增长2.83%、3.94%,与上半年相比涨幅跌落将近一半。

  相关人士还认为,今年房产用地涨幅将控制,08年我省城市地价水平将稳中有升。其中,房地产开发用地和其他经营性用地的地价上涨由于楼市的平稳发展和土地调控,将得到合理的控制。而随着耕地占用税标准上调,我省各地工业用地地价将保持一定增长趋势。

 

五、2008国家康居示范工程节能省地环保型住宅与住宅产业化技术创新大会在南京召开

“2008国家康居示范工程节能省地环保型住宅与住宅产业化技术创新大会”近日在南京钟山宾馆召开。本次会议的主题是推动住宅技术创新、技术应用,促进住宅产业节能减排,引导节能省地环保型住宅发展。同时,本次大会还为国家住宅产业化基地、优秀论文和省地节能环保型住宅国家康居示范工程进行了授牌和颁奖。来自全国各省建设主管部门的领导、知名开发商及企业代表共600多人参加了会议。

 

六、全国住宅工程质量责任险第一大单花落苏州

近日,我国首家专业责任险公司-长安保险与苏州市地产开发公司签定了保费规模达500多万元的住宅质量责任保险协议。这是我国民用住宅工程质量责任保险的第一单, 苏州市天辰花园二期精装修1522套房主成为首批住宅保险客户。

由开发商为业主买保险,引入保险机制化解住宅工程质量责任风险,开了我国住宅工程质量责任险先河。苏州地产公司开发承建的天辰花园总面积达21万平方米。此次承保的二期精装修住宅小区5万多平方米,保险费全部由房地产公司买单,每平方米保额达8000多元,总保额到达4.2亿元。

在房地产开发领域中,业主因住宅质量问题发生纠纷较多。建筑工程完工后,工程队一走了之,业主的寓厨房、卫生间、屋顶漏水等质量问题,投诉无门,给业主带来了诸多烦恼。而长安责任保险公司在协议中承诺:业主购买该小区住宅后,十年内凡是因住房主体建筑质量问题、五年内遇到屋顶漏水、三年内厨房、卫生间、窗户渗漏水等所产生的损失维修费用,由长安责任保险公司承担。

 
   2008-06-26 10:53
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